(Article publicat a El Periódico de Catalunya el 14-12-2006) Quan, periòdicament, veiem publicats uns percentatges d'increment de preus de l'habitatge que ens fan qüestionar l'encert de les polítiques en aquest sentit, els agents decisoris ens recorden que aquestes polítiques necessiten l'alliberament de sòl urbà, el foment de l'habitatge social i l'increment de l'oferta d'habitatge de lloguer.
Ara bé, ¿en quina mesura l'evolució del mercat de l'habitatge de propietat ha demostrat que un increment en l'oferta es tradueix en una moderació de preus? ¿Quins agents acaparen les existències de sòl edificable? ¿A qui beneficien les plusvà- lues generades? ¿És possible acceptar, en un sistema de valors socials, que l'única regulació del sector consisteixi a introduir, dins d'un mercat lliure, tímids paquets d'habitatge protegit? ¿Com es poden fer compatibles el dret a l'habitatge i el dret a la propietat? ¿Es poden assumir creixements acumulats de preus del 15% anual amb uns increments de salaris que amb prou feines poden absorbir el ritme de la inflació?Més oferta de lloguer vol dir lloguer menys car i desplaçament cap a aquell mercat de part de la demanda que ara actua en termes de propietat. Però, ¿fins a quin punt aquest raonament exclou el factor inversió dels arguments en les decisions de compra? ¿Pot ser el lloguer una alternativa mentre es pagui a preus pròxims als de la hipoteca? ¿Com es pot alliberar el parc d'habitatge abans tancat per poques expectatives de rendiment i ara per excés d'expectatives de revalorització? Dit d'una altra manera: ¿com es poden obrir els prop de 70.000 pisos tancats que el senyor Miloon Kothari, relator de l'ONU sobre una Vivenda Adequada, s'ha trobat només a Barcelona?
Un pas endavant serà la nova llei del dret a l'habitatge, enviada pel Govern al Parlament, que considerarà desocupats els pisos "permanentment buits i sense causa justificada" durant més de dos anys seguits. De tota manera, ¿com es pot gestionar tota la casuística que hi ha al darrere de cada pis tancat? ¿L'Administració pot expropiar l'ús d'un habitatge? ¿Es podrà inspeccionar amb garanties suficients el compliment de la norma? ¿Què es farà amb l'immens parc de vivendes turístiques, que en molts casos estan en mans de propietaris no residents? ¿Serà suficient la influència de la llei sobre el mercat?¿I la llei del sòl? La manca de sòl a les principals ciutats actua com els cercles d'una pedra quan cau dins l'aigua: genera increments de preus similars sobre tot el territori i sobre tot el mercat. La del PSOE de l'any 1992 venia a dir que només era urbanitzable el sòl expressament declarat com a tal. Va arribar el PP, i el 1998 va dir: es pot construir a qualsevol lloc, excepte en aquells expressament protegits. O el que és el mateix: el PSOE va optar per regular i el PP per liberalitzar l'ús del sòl.
Segons Antonio Vercher, fiscal coordinador de medi ambient i urbanisme, la llei del 1998 facilita --perquè en dificulta la sanció-- els convenis per modificar els plans urbanístics municipals, i certes transaccions últimament posades al descobert entre ajuntaments i promotors. Sembla lògic, doncs, una modificació de la llei del sòl cap a termes més pròxims a l'ordenació del territori, però ¿com es pot legislar en aquest sentit sense envair competències municipals? ¿És un problema que està generat per un insuficient finançament local?
No és la intenció d'aquest article elaborar opinió política ni resoldre el que no resolen ni ministres ni consellers. Tot i així sorprenen determinades propostes posades sobre la taula durant la darrera campanya electoral, com l'anomenada política de xecs, segons la qual l'Administració hauria de subvencionar part del cost de lloguer o adquisició, naturalment dins d'uns topalls, etcètera.
Aclarim-nos: ¿l'Estat ha de regular el mercat per tal de garantir drets, o s'hi ha de supeditar com un agent econòmic més? ¿Fins on es pot portar una política d'incentius amb efectes reguladors en el sector? ¿Es poden o no es poden aplicar exempcions fiscals sobre rendiments del capital immobiliari generats a partir d'un cens de pisos creat amb aquesta finalitat? Les deduccions fiscals a l'adquisició de la vivenda, ¿no acaben suposant un finançament de les promotores amb diners públics? ¿Seria possible, tal com proposaven altres opcions polítiques, taxar un preu màxim per metre quadrat per evitar que la construcció es continuï convertint en el refugi inversor per excel.lència? Si es fes així, ¿seria acceptable la pèrdua de patrimoni que per a les famílies comportaria qualsevol disminució de preus en aquest sentit? I si no, ¿fins on estem disposats a acceptar l'expansió del volum i la durada de l'endeutament? ¿Queda com a únic objectiu desitjable que el preu de l'habitatge evolucioni només cap a un comportament que permeti a la inflació abandonar l'actual hipocresia de no comptar amb la principal destinació dels ingressos de les famílies? I a nivell global, ¿és sostenible un model de creixement que està basat en l'ocupació del territori i que està finançat amb nivells d'endeutament pràcticament generacionals?
"Qui als 20 anys no busca i als 30 no troba, als 40 no té." ¿Fins on haurem d'allargar els terminis de la vella dita popular?
________________
